Mietkaution in Freiburg sicher zahlen

Eine Mietkaution für eine Wohnung in Freiburg sollte erst nach der Besichtigung, nach einem nachvollziehbaren Identitätscheck und nach Abschluss des Mietvertrags gezahlt werden. Bei einer Barkaution darf der Vermieter höchstens drei Nettokaltmieten verlangen. Die erste von drei möglichen Raten wird erst zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Das ist gerade auf einem angespannten Wohnungsmarkt wichtig. Zeitdruck, ein auffällig günstiges Angebot und die Forderung nach einer sofortigen Überweisung sind keine Gründe für eine schnelle Zahlung. Sie sind Gründe für eine zusätzliche Prüfung. Wer die erste Wohnung in Freiburg sucht, sollte deshalb Vertrag, Person, Kontoverbindung und Übergabetermin getrennt kontrollieren.

Inhaltsverzeichnis

• Wann die Kaution nach Paragraf 551 BGB fällig wird
• Welche Angaben vor der Zahlung im Mietvertrag stehen müssen
• Wie sich Vermieter und Hausverwaltung prüfen lassen
• Welche Warnzeichen auf einen Wohnungsbetrug hindeuten
• Welcher Zahlungsweg für die Mietkaution nachvollziehbar ist
• Welche Kautionsform zur eigenen Situation passt
• Was nach einer verdächtigen Zahlung sofort zu tun ist
• Wichtigste Punkte zum Merken
• FAQ

Wann die Kaution nach Paragraf 551 BGB fällig wird

Die gesetzlichen Eckpunkte stehen in Paragraf 551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Die Sicherheit darf bei Wohnraum höchstens das Dreifache der monatlichen Miete ohne ausgewiesene Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen betragen. Maßgeblich ist daher die Nettokaltmiete und nicht die Warmmiete.

Bei einer Geldkaution darf der Mieter in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die beiden weiteren Raten werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. Eine Vertragsklausel, die dieses Recht zum Nachteil des Mieters ausschließt, ist unwirksam.

Der Beginn des Mietverhältnisses steht normalerweise im Vertrag. Er ist nicht automatisch mit dem Tag der Unterschrift identisch. Wird der Vertrag mehrere Wochen vor dem Einzug unterschrieben, entsteht daraus keine Pflicht, die gesamte Barkaution sofort zu überweisen. Eine Forderung vor Abschluss des Vertrags oder lange vor dem vereinbarten Mietbeginn muss deshalb geklärt werden.

Ein Rechenbeispiel macht die Grenze sichtbar. Bei einer Nettokaltmiete von 900 Euro darf die vereinbarte Barkaution höchstens 2700 Euro betragen. Bei Nutzung des gesetzlichen Ratenrechts entfallen auf die ersten drei Fälligkeitstermine jeweils 900 Euro. Betriebskosten verändern diese Obergrenze nicht.

Welche Angaben vor der Zahlung im Mietvertrag stehen müssen

Vor jeder Überweisung sollte eine vollständige Vertragsfassung vorliegen. Namen und Anschriften der Vertragsparteien müssen nachvollziehbar sein. Ebenso wichtig sind die genaue Bezeichnung der Wohnung, der Mietbeginn, Nettokaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung, Höhe und Form der Sicherheit sowie die Unterschriften der Beteiligten.

Bei einer möblierten Wohnung in Freiburg sollte zusätzlich klar dokumentiert sein, welche Möbel und Geräte mitvermietet werden. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos schützt beide Seiten. Bereits vorhandene Schäden dürfen später nicht mit neuen Schäden verwechselt werden. Die Inventarliste gehört idealerweise als Anlage zum Vertrag.

Vor dem Zahlen sollten Interessenten diese Reihenfolge einhalten.

1. Wohnung persönlich oder durch eine verlässliche Vertrauensperson besichtigen.
2. Identität und Vertretungsbefugnis der anbietenden Person prüfen.
3. Vollständigen Mietvertrag lesen und offene Punkte schriftlich klären.
4. Kautionshöhe aus der Nettokaltmiete berechnen und Fälligkeit kontrollieren.
5. Kontoinhaber und IBAN mit den Vertragsdaten abgleichen.
6. Zahlung mit eindeutigem Verwendungszweck ausführen und Beleg sichern.

Auch die Laufzeit verlangt Aufmerksamkeit. Bei einem befristeten Wohnraummietvertrag muss der gesetzlich anerkannte Befristungsgrund grundsätzlich bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Wer zwischen unbefristetem und befristetem Mietvertrag abwägt, sollte die Laufzeitfrage vor der Kautionszahlung klären. Die Zahlung einer Sicherheit heilt keinen unklaren oder widersprüchlichen Vertrag.

Wie sich Vermieter und Hausverwaltung prüfen lassen

Ein echter Name im Mietvertrag reicht allein nicht aus. Betrüger verwenden kopierte Ausweise, fremde Fotos und Daten realer Immobilienunternehmen. Deshalb müssen mehrere Angaben zusammenpassen. Die Person bei Besichtigung und Vertragsabschluss, die Kontaktdaten, die Unterschrift und der genannte Zahlungsempfänger sollten ein schlüssiges Gesamtbild ergeben.

Handelt eine Hausverwaltung oder ein Makler für den Eigentümer, darf nach einer Vollmacht oder einer anderen nachvollziehbaren Vertretungsbestätigung gefragt werden. Die Kontaktdaten eines Unternehmens sollten über dessen offiziellen Internetauftritt oder einen unabhängigen Registereintrag kontrolliert werden. Eine Telefonnummer aus derselben verdächtigen Nachricht ist keine unabhängige Bestätigung.

Diese Nachweise verdienen besondere Aufmerksamkeit.

• Der Mietvertrag nennt dieselbe Person oder Gesellschaft wie die übrige Korrespondenz.
• Eine Hausverwaltung kann ihre Beauftragung nachvollziehbar erklären.
• Die Wohnungsanschrift stimmt in Anzeige, Vertrag und Übergabeunterlagen überein.
• Änderungen der Bankverbindung werden schriftlich und über einen bekannten Kontakt bestätigt.
• Für Barzahlungen wird eine datierte und unterschriebene Quittung angeboten.

Eine übersandte Ausweiskopie ist dagegen kein Echtheitsbeweis. Sie kann gestohlen oder verändert sein. Wohnungssuchende sollten auch selbst nicht ungeschützt eine vollständige Ausweiskopie per E-Mail versenden. Werden Daten benötigt, ist zu prüfen, welche Angaben tatsächlich erforderlich sind und wie sie sicher übermittelt werden.

Welche Warnzeichen auf einen Wohnungsbetrug hindeuten

Die Polizeiliche Kriminalprävention und die Verbraucherzentralen warnen vor Fake-Anzeigen mit Vorauszahlung. Ein typisches Muster beginnt mit einer attraktiven Wohnung zu ungewöhnlich günstigen Konditionen. Der angebliche Eigentümer hält sich im Ausland auf. Eine Besichtigung sei nicht möglich. Schlüssel und Vertrag sollen nach Zahlung von Kaution oder erster Miete durch einen Kurier eintreffen.

Ohne Besichtigung und ohne abgeschlossenen Vertrag sollte kein Geld für Kaution, Schlüsselversand oder Reservierung fließen. Auch ein professionell gestaltetes Schreiben, ein Foto eines Ausweises oder eine bekannte Buchungsplattform beseitigen das Risiko nicht. Betrüger kopieren echte Inserate und verlagern die Kommunikation häufig rasch auf E-Mail oder Messenger.

Besonders kritisch sind folgende Forderungen.

• Die Kaution muss noch am selben Tag gezahlt werden, sonst werde die Wohnung anderweitig vergeben.
• Die Besichtigung ist nur nach einer Gebühr oder Sicherheitszahlung möglich.
• Geld soll über Bargeldtransfer, Guthabenkarten, Kryptowährungen oder einen unbekannten Treuhanddienst fließen.
• Der Schlüssel werde gegen Vorkasse aus dem Ausland geschickt.
• Der Kontoinhaber hat keinen erkennbaren Bezug zum Vermieter oder zur beauftragten Verwaltung.
• Nachfragen zur Identität, Vollmacht oder getrennten Anlage der Kaution werden abgewehrt.

Eine reale Besichtigung reduziert das Risiko, schließt Betrug aber nicht vollständig aus. Kriminelle können zeitweise Zugang zu einer Ferienwohnung oder einem fremden Objekt erhalten. Deshalb bleiben Vertrags- und Identitätsprüfung notwendig. Wer unter Druck gesetzt wird, sollte die Entscheidung unterbrechen und eine zweite Person einbeziehen.

Welcher Zahlungsweg für die Mietkaution nachvollziehbar ist

Eine Banküberweisung erzeugt einen Beleg. Der Verwendungszweck sollte den Namen des Mieters, die Wohnungsanschrift und den Begriff Mietkaution enthalten. Vor Freigabe sind Empfängername und IBAN Zeichen für Zeichen mit der schriftlichen Zahlungsanweisung zu vergleichen. Kommt die Kontoverbindung kurzfristig über einen neuen Kommunikationskanal, ist eine Rückfrage über eine bereits verifizierte Telefonnummer sinnvoll.

Seit dem 9. Oktober 2025 müssen Zahlungsdienstleister im Euroraum bei SEPA-Überweisungen von Privatpersonen vor der Freigabe eine Empfängerüberprüfung durchführen. Dabei wird kontrolliert, ob der eingegebene Name zur IBAN passt. Bei einer Abweichung erscheint ein Hinweis. Eine solche Warnung sollte nicht übergangen werden, bevor die Ursache zweifelsfrei geklärt ist.

Eine vollständige Übereinstimmung von Name und IBAN bestätigt nur die Kontozuordnung und nicht die Berechtigung, eine bestimmte Wohnung zu vermieten. Auch ein Konto mit passendem Namen kann für einen Betrug genutzt werden. Die Empfängerüberprüfung ersetzt deshalb weder Besichtigung noch Vertrag und Identitätskontrolle.

Barzahlung ist schwerer nachzuverfolgen. Wer sie dennoch vereinbart, sollte Geld nur gegen eine vollständige Quittung übergeben. Darauf gehören Betrag, Zahlungszweck, Datum, Wohnungsanschrift sowie Name und Unterschrift des Empfängers. Eine Übergabe an unbekannte Boten ist zu vermeiden.

Nach Paragraf 551 BGB muss der Vermieter eine erhaltene Geldkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Eine andere Anlageform kann vereinbart werden, doch auch dann bleibt die Trennung vom Vermögen des Vermieters vorgeschrieben. Für Wohnraum in Studenten- oder Jugendwohnheimen sieht das Gesetz bei der Verzinsung eine Ausnahme vor.

Welche Kautionsform zur eigenen Situation passt

Die klassische Barkaution wird an den Vermieter gezahlt und von ihm getrennt angelegt. Alternativ kann ein auf den Mieter geführtes Kautionssparbuch zugunsten des Vermieters verpfändet werden. Möglich sind außerdem Bankbürgschaften oder Kautionsversicherungen. Die konkrete Form muss zum Mietvertrag passen und vom Vermieter akzeptiert werden.

Ein verpfändetes Guthaben bleibt als Vermögen des Mieters erkennbar, ist während der Verpfändung aber nicht frei verfügbar. Bei einer Bürgschaft stellt ein Dritter die Sicherheit. Kautionsversicherungen verlangen regelmäßig ein Entgelt. Dieses Entgelt baut kein rückzahlbares Guthaben für den Mieter auf. Vor dem Abschluss sind deshalb Laufzeit, Kündigung, Kosten und Bedingungen einer Inanspruchnahme zu prüfen.

Wer die volle Barkaution nicht sofort aufbringen kann, braucht nicht vorschnell einen kostenpflichtigen Ersatzvertrag abzuschließen. Zuerst sollte das gesetzliche Recht auf drei Teilzahlungen geprüft werden. Eine zusätzlich zur maximalen Barkaution verlangte Sicherheit kann rechtlich problematisch sein. Bei freiwilligen Bürgschaften und besonderen Konstellationen kommt es jedoch auf den Einzelfall an. Vor einer Kombination mehrerer Sicherheiten ist fachlicher Rat sinnvoll.

Was nach einer verdächtigen Zahlung sofort zu tun ist

Wurde die Kaution bereits an einen mutmaßlichen Betrüger überwiesen, zählt Geschwindigkeit. Die eigene Bank oder der Zahlungsdienstleister sollte unverzüglich kontaktiert werden. Ein Überweisungsrückruf ist nicht garantiert, kann aber umso eher eine Chance haben, je schneller er angestoßen wird.

Danach müssen Beweise gesichert werden. Dazu gehören Inserat, Internetadresse, E-Mails, Messenger-Verläufe, Rufnummern, Vertragsdateien, Ausweiskopien der Gegenseite, Kontodaten und Zahlungsbelege. Die Anzeige sollte außerdem dem Immobilienportal gemeldet werden, damit weitere Interessenten gewarnt werden können.

In Baden-Württemberg kann ein Betrugsdelikt bei einer Polizeidienststelle oder über die Onlinewache angezeigt werden. Die Stadt Freiburg verweist für diese Leistung auf das Serviceportal des Landes. Bei einer akuten Gefahr ist die Polizei unmittelbar zu verständigen. Nach einem Datenverlust sollten zusätzlich betroffene Konten und Zugänge abgesichert werden.

Ist der Mietvertrag dagegen echt und der Umzug steht bevor, folgt nach dem Einzug die Ummeldung. Wie sich die Adresse in Freiburg richtig melden lässt, sollte getrennt von der Kautionszahlung organisiert werden. Für die Anmeldung ist eine Wohnungsgeberbestätigung relevant. Sie ist kein Ersatz für Mietvertrag, Zahlungsbeleg oder Kautionsnachweis.

FAQ

Muss die Mietkaution vor der Schlüsselübergabe gezahlt werden?

Die erste Rate einer Geldkaution wird nach Paragraf 551 BGB zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Entscheidend ist der im Vertrag vereinbarte Beginn. Eine Forderung vor Vertragsabschluss oder lange vor diesem Termin sollte nicht ungeprüft erfüllt werden.

Wie hoch darf die Kaution für eine Wohnung sein?

Bei Wohnraum darf die Sicherheit höchstens drei monatliche Nettokaltmieten betragen. Als Vorauszahlung oder Pauschale ausgewiesene Betriebskosten zählen nicht in diese Berechnung.

Darf der Vermieter die gesamte Barkaution auf einmal fordern?

Der Mieter ist gesetzlich zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste ist bei Mietbeginn fällig, die weiteren zusammen mit den beiden unmittelbar folgenden Mietzahlungen.

Reicht ein passender Name bei der Empfängerüberprüfung aus?

Nein. Der Abgleich zeigt nur, ob Name und IBAN zusammenpassen. Er bestätigt weder das Eigentum an der Wohnung noch die Vertretungsmacht einer Hausverwaltung und schließt Betrug nicht aus.

Was ist bei einer Kaution in bar wichtig?

Die Übergabe sollte nur an eine eindeutig berechtigte Person und gegen eine datierte, unterschriebene Quittung erfolgen. Betrag, Mietobjekt und Zahlungszweck müssen darauf eindeutig bezeichnet sein.

Was tun nach einer Überweisung an einen falschen Vermieter?

Sofort die Bank wegen eines Rückrufs kontaktieren, keine weiteren Zahlungen leisten, sämtliche Beweise sichern, das Portal informieren und Anzeige bei der Polizei erstatten.

Vor der Zahlung einer Mietkaution müssen Wohnung, Vertrag, Identität und Kontoverbindung zusammenpassen. Bei Wohnraum ist die Sicherheit auf drei Nettokaltmieten begrenzt, und eine Geldkaution kann in drei Raten gezahlt werden. Zeitdruck, fehlende Besichtigung und Vorkasse vor Vertragsabschluss sind zentrale Warnzeichen. Bei einem Betrugsverdacht sind Bank und Polizei sofort einzuschalten.

Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch Paragraf 551, Deutsche Bundesbank, Polizeiliche Kriminalprävention der Länder und des Bundes, Verbraucherzentrale, Stadt Freiburg und Serviceportal Baden-Württemberg.